Voici un dossier fraichement financé qui devrait intéresser les prétendants à une acquisition en Espagne (résidence principale ou locative).
Profil des acheteurs
C’est un couple marié, 39 et 36 ans, deux grands enfants à charges. Ils sont tous les deux fonctionnaires et exercent leurs activités professionnelles sur la Principauté d’Andorre. En location en Andorre, ils ont trouvé leur future résidence principale en Espagne.
Les revenus annuels du foyer sont de 66 000€. Ils ont un prêt sur une résidence locative située en France et un prêt auto, soit une charge annuelle de crédit de 10 700€. Le taux hypothécaire est faible et l’épargne disponible confortable (150 000€).
Le bien sur lequel ils ont jetés leur dévolu est au prix de 215 000€. Entre ITP, IAJD, registre de propriété, honoraires du Notaire et de l’avocat, les frais sont évalués à 25 800€.
Malheureusement, encore peu de banques françaises acceptent de prêter pour acheter un bien situé hors de France, et leur banque en fait partie. Une garantie déplacée sur la résidence locative aurait pu être envisagée, mais la valeur nette ne couvre pas le coût du projet.
Propositions de financement :
Après étude détaillée de leur dossier, le couple est éligible auprès de 4 partenaires bancaires.
Le couple a retenu la solution suivante, non pas pour le taux, mais pour la proximité d’un conseiller local, parlant les deux langues (espagnol et français).
En effet, la banque retenue est une joint-venture entre deux grandes banques, une française, l’autre espagnole ayant, ainsi, des agences en Espagne.
- Prêt de 145K€
- Apport 100K€
- Durée 180 mois
- Taux 2.74%
- Mensualité hors assurance emprunteur 982.90€
- Taux d’endettement inférieur à 33%
- Hypothèque sur le bien financé
Les clients sont très satisfaits de la relation qu’ils ont tissé avec leur conseiller.
Ces solutions de financements sont transposables sur des projets à l’étranger, plus généralement.
Selon les pays dans lequel l’achat est réalisé, la garantie demandée sera différente. Toutefois, il est fortement recommandé d’être, déjà, propriétaire d’un bien en France. En l’espèce, la banque sélectionnée étant espagnole, elle n’exigeait pas de bien en France (aucun recours juridique).
Mais, même lorsque la garantie est bancaire, la banque prêteuse exige un ratio hypothécaire couvrant le nouvel investissement.
Ce qu’il faut retenir : pour des projets immobiliers hors de France, il y a toujours des solutions de financement. Ce qui détendra une banque, ce sont les garanties que vous apporterez.
Pour l’anecdote, un investissement à Miami…
En 2020, j’ai financé une acquisition à Miami avec un prêt personnel, débloqué en 7 jours.
En l’espèce, la priorité était le délai. La rapidité permettait de :
- Limiter le risque de change, car le cours de l’EUR/USD en période pré-électoral (aux Etats-Unis) était plutôt volatil. Même si l’avance dans les sondage de Biden pesait sur le dollar, au bénéfice de mes clients, le moindre tweet de Trump alimentait le rebond de la devise américaine.
- De disposer des fonds rapidement pour conclure le deal. Les délais sont plus courts aux Etats-Unis.
La diminution du montant des mensualités peut entrainer l’allongement de la durée du prêt et majorer le coût total du crédit. Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager.
Pour me contacter : e.pitou@lecoachfinancier.eu
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